开发商诉请确认入伙协议无效被驳回
2017-07-09 18:14:05 来源：
中华时报 点击： 【字体：大 中 小】
法院：简单认定协议无效有违诚实信用公平原则
【中华时报 记者 王乾宏 厦门报道】入伙协议签订13年后，福建厦门传人实业有限公司（以下简称传人实业公司）却诉请法院确认入伙协议无效。福建省厦门市海沧区人民法院经审理后，日前一审判决驳回其全部诉讼请求。海沧区法院认为，入伙协议性质为服务合同，该服务合同系合同当事人真实意思表示，也不违反法律强制性规定，应认定为有效合同。传人实业公司诉请确认协议无效，有违合同法保护信赖利益的基本价值取向，亦有违诚实信用原则和公平原则。
2000年3月27日，传人实业公司和厦门市思明区滨海街道黄厝村委会取得“美园海滨旅游娱乐城”（后改名为“海丽山庄”）项目的《建设工程规划许可证》，同年8月18日取得《建设工程施工许可证》。该项目建成后由于种种原因，至今未竣工验收，项目所在地土地性质仍为乡村企事业用地。
2002年5月10日，厦门传人置业有限公司（以下简称传人置业公司，于2000年3月23日设立，注册资金500万元，其中传人实业公司投资25万元并派人协助管理）、吴达新、传人实业公司（担保人）等签订《“海丽山庄”入伙协议》，该协议首部载明：“海丽山庄”系黄厝村委会、神龙经济发展公司及传人实业公司（传人置业公司）合作开发建设的旅游服务项目，该项目由合作各方共同委托传人置业公司按旅游服务模式经营管理，为所有入伙住户提供会员制的配套服务。现传人置业公司经黄厝村委会、神龙经济发展公司授权，以自己的名义与吴达新就入伙的相关事宜友好协商，达成本协议。
《“海丽山庄”入伙协议》明确约定，吴达新入伙“海丽山庄”B型别墅一栋，本协议有效期内，吴达新对前述别墅享有独占排他的使用权、收益权、转让权及赠予权；如政府批准土地使用权性质变更为商品房用地，双方按约定将本协议入伙权益转化为商品房购买权益。协议签订后，吴达新按时足额支付入伙费135万元；开发商当年如约将售楼处腾出（吴达新支付对价购买服务的是开发商的售楼处接待中心）交付给吴达新使用至今，吴达新在使用中产生的水电费等，开发商也按水电读表收取了费用。
然而，事过13年后，传人实业公司却以“海丽山庄”别墅所坐落的土地始终为集体土地，依据法律规定不得转让，入伙协议系以入伙之名行土地、房屋转让之实为由，向海沧区法院提起诉讼，请求判令确认传人置业公司与吴达新于2002年5月10日签订的《“海丽山庄”入伙协议》无效。
吴达新则辩称，其支付相应的对价取得入伙资格，至2064年6月1日止有权接受项目开发方提供的配套服务，房屋只是该服务的载体之一；由于别墅具有较强的私密性和专用性，因而其所享有的权益自然具有排他性和专享性，也有权利处置其权益。据此，吴达新主张《“海丽山庄”入伙协议》性质为服务合同，且并未涉及到非法转让土地问题，也不违反有关法律规定，故请求驳回原告诉讼请求。
关于本案中《“海丽山庄”入伙协议》的合同性质，海沧区法院综合分析后认为，纵观《“海丽山庄”入伙协议》整体内容，可分为两部分，一部分是在案涉集体用地未变更为国有出让用地之前，传人置业公司按照旅游服务模式经营管理，并参照酒店管理三星级标准为入伙住户提供会员制的配套服务；另一部分是在案涉乡村集体用地变更为国有出让用地之后，为案涉别墅所有权的转让，其性质为房屋所有权转让合同。如仅简单解释为名为服务实为买卖而认定为无效，有违信赖利益保护原则，合同法关于确保双方当事人所追求的经济利益将无从实现。
据此，海沧区法院确认，因现案涉地块仍为集体用地，案涉别墅所有权转让的条件尚未成就，故《“海丽山庄”入伙协议》性质属服务合同，即由传人置业公司依据协议约定提供相应的服务，此时案涉别墅仅作为传人置业公司对会员提供服务相配套的居住场所，仅是配套服务的载体之一。
海沧区法院认为，合同法的基本价值之一在于确保双方当事人所追求的经济利益得以实现。在交易日益频繁的今天，维护交易安全，鼓励和促进交易已成为合同法的基本价值取向之一，这就使得合同法对信赖利益保护成为理所应当。也正因为如此，现行法律法规和司法解释也坚持以“尽量使合同得以生效”为基本精神，对认定合同无效慎之又慎。则在司法实务中，对合同的解释也应遵循保护信赖利益原则，以确保双方当事人所追求的经济利益得以实现。
海沧区法院认为，诚实信用原则和公平原则作为民法两大基本原则，尤其是诚实信用原则，被奉为现代民法的最高指导原则，被谓之“帝王条款”，其要求民事主体在从事民事活动、行使民事权利和履行民事义务时，应本善意、诚实的态度，即讲究信誉、恪守信用、意思表示真实，并应本着公平观念从事民事活动。本案中，《“海丽山庄”入伙协议》签订于2002年5月10日，作为配套服务载体之一的别墅的使用价值远超协议签订时的价值，如简单认定入伙协议无效，无疑纵容违约，抑善扬恶，有违民法诚实信用原则和公平原则。
综合上述理由，海沧区法院认定《“海丽山庄”入伙协议》性质为服务合同，该服务合同系合同当事人真实意思表示，也不违反法律强制性规定，应认定为有效合同。传人实业公司诉请确认入伙协议无效，有违合同法保护信赖利益的基本价值取向，亦有违诚实信用原则和公平原则。据此，海沧区法院判决驳回传人实业公司全部诉讼请求。
案件点评：
黄健雄（厦门大学法学院教授）：
在本案中，海沧区法院认定《“海丽山庄”入伙协议》性质为服务合同，该服务合同系合同当事人真实意思表示，也不违反法律强制性规定，应认定为有效合同。传人实业公司诉请确认入伙协议无效，有违合同法保护信赖利益的基本价值取向，亦有违诚实信用原则和公平原则，据此法院判决驳回传人实业公司全部诉讼请求。法院的这一判决是值得肯定的。法官准确地把握合同法的价值取向，并在适用法律、裁判案件的过程中，辅助解释法律、充实不确定法律概念的内涵、填补法律漏洞，从而实现案件审理的法律效果和社会效果的有机统一。
合同审判首先是要依法审判，在社会主义市场经济法律体系已经建成的今天，尤其应当强调依法审判。同时也应注意，成文法有其局限性，并非所有的法律问题都能从现行的法律法规当中找到现成的答案。在合同纠纷案件中，关于合同关系的效力，既是当事人争执的焦点，也是法官判定案件实体的难点。
合同法总则第52条规定了构成合同无效的法定情形，合同具有规定的任一情形时为无效。合同效力的否定性评价必须适用法律、行政法规的强制性规定是司法实践的一个基本共识，也是合同法有关司法解释早已明确的裁判规则。但是该认知依然不能涵盖纷繁复杂的司法实务纠纷类型，因此应当对合同效力的评价因素做出进一步的合理解析。在合同法实施以后，确认合同的效力，只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。在适用强制性规定认定合同效力还须注意，一是只有合同约定的权利义务内容本身违反强制性规定的才能认定合同无效，如果当事人以违反强制性规定的行为履行合同的，不能认定合同无效。如果交易行为本身不违反禁止性规范，仅是履行行为违反禁止性规范，则合同应是有效的。须注意履行合同行为不导致合同无效，一定要区分合同行为和履行行为。例如，双方签订了买卖原油的合同，以走私油进行交付，该履行行为肯定违反了法律的禁止性的规定，履行行为是无效的，但合同应是有效。二是不能以合同履行的效果是否实现来判定合同的效力。三是对于合同权利义务或合同标的为可分的合同，只有违反强制性规定的条款才无效，不能判整个合同无效，产生阻碍交易的情形。
鼓励交易是合同立法的重要精神，而合同效力问题的实质是公权力对私法自治的评价。在房地产领域存在土地出让、合作开发和房屋买卖的一、二、三级市场，从公权力的干预程度上看，是依次减弱的，因此，在对合同效力的把握上，也要依次放宽。房地产转让已经属于房地产三级市场，应该更多地发挥私法自治的功能。在不动产交易上要正确适用合同效力和物权变动区分原则，发挥合同法和物权法在不同交易阶段的调整功能，既要严格体现合同对当事人的约束力，也要通过物权变动的管制保障国家相关政策贯彻落实，对这类合同不宜简单认定合同无效。
全国民事审判工作会议纪要关于房地产纠纷案件中合同效力的认定上也曾指出，对于个人或者企业与房地产开发企业签订的名为房地产合资合作开发合同、实为借用房地产开发企业资质的合同，以及当事人之间签订名为股权转让、实为转让土地使用权的合同，人民法院应在确认此类合同并不侵害社会公共利益的情况下，原则上确认该类合同对当事人具有法律约束力。
房地产纠纷案件的审判是民事审判的重要组成部分，审理好房地产纠纷案件对于贯彻落实国家宏观经济政策，保障人民安居乐业具有重要意义。最高人民法院一贯强调，坚持依法维护各方当事人权益，促进房地产业健康发展，以此作为审理此类案件的基本理念和思路。
2000年3月27日，传人实业公司和厦门市思明区滨海街道黄厝村委会取得“美园海滨旅游娱乐城”（后改名为“海丽山庄”）项目的《建设工程规划许可证》，同年8月18日取得《建设工程施工许可证》。该项目建成后由于种种原因，至今未竣工验收，项目所在地土地性质仍为乡村企事业用地。
2002年5月10日，厦门传人置业有限公司（以下简称传人置业公司，于2000年3月23日设立，注册资金500万元，其中传人实业公司投资25万元并派人协助管理）、吴达新、传人实业公司（担保人）等签订《“海丽山庄”入伙协议》，该协议首部载明：“海丽山庄”系黄厝村委会、神龙经济发展公司及传人实业公司（传人置业公司）合作开发建设的旅游服务项目，该项目由合作各方共同委托传人置业公司按旅游服务模式经营管理，为所有入伙住户提供会员制的配套服务。现传人置业公司经黄厝村委会、神龙经济发展公司授权，以自己的名义与吴达新就入伙的相关事宜友好协商，达成本协议。
《“海丽山庄”入伙协议》明确约定，吴达新入伙“海丽山庄”B型别墅一栋，本协议有效期内，吴达新对前述别墅享有独占排他的使用权、收益权、转让权及赠予权；如政府批准土地使用权性质变更为商品房用地，双方按约定将本协议入伙权益转化为商品房购买权益。协议签订后，吴达新按时足额支付入伙费135万元；开发商当年如约将售楼处腾出（吴达新支付对价购买服务的是开发商的售楼处接待中心）交付给吴达新使用至今，吴达新在使用中产生的水电费等，开发商也按水电读表收取了费用。
然而，事过13年后，传人实业公司却以“海丽山庄”别墅所坐落的土地始终为集体土地，依据法律规定不得转让，入伙协议系以入伙之名行土地、房屋转让之实为由，向海沧区法院提起诉讼，请求判令确认传人置业公司与吴达新于2002年5月10日签订的《“海丽山庄”入伙协议》无效。
吴达新则辩称，其支付相应的对价取得入伙资格，至2064年6月1日止有权接受项目开发方提供的配套服务，房屋只是该服务的载体之一；由于别墅具有较强的私密性和专用性，因而其所享有的权益自然具有排他性和专享性，也有权利处置其权益。据此，吴达新主张《“海丽山庄”入伙协议》性质为服务合同，且并未涉及到非法转让土地问题，也不违反有关法律规定，故请求驳回原告诉讼请求。
关于本案中《“海丽山庄”入伙协议》的合同性质，海沧区法院综合分析后认为，纵观《“海丽山庄”入伙协议》整体内容，可分为两部分，一部分是在案涉集体用地未变更为国有出让用地之前，传人置业公司按照旅游服务模式经营管理，并参照酒店管理三星级标准为入伙住户提供会员制的配套服务；另一部分是在案涉乡村集体用地变更为国有出让用地之后，为案涉别墅所有权的转让，其性质为房屋所有权转让合同。如仅简单解释为名为服务实为买卖而认定为无效，有违信赖利益保护原则，合同法关于确保双方当事人所追求的经济利益将无从实现。
据此，海沧区法院确认，因现案涉地块仍为集体用地，案涉别墅所有权转让的条件尚未成就，故《“海丽山庄”入伙协议》性质属服务合同，即由传人置业公司依据协议约定提供相应的服务，此时案涉别墅仅作为传人置业公司对会员提供服务相配套的居住场所，仅是配套服务的载体之一。
海沧区法院认为，合同法的基本价值之一在于确保双方当事人所追求的经济利益得以实现。在交易日益频繁的今天，维护交易安全，鼓励和促进交易已成为合同法的基本价值取向之一，这就使得合同法对信赖利益保护成为理所应当。也正因为如此，现行法律法规和司法解释也坚持以“尽量使合同得以生效”为基本精神，对认定合同无效慎之又慎。则在司法实务中，对合同的解释也应遵循保护信赖利益原则，以确保双方当事人所追求的经济利益得以实现。
海沧区法院认为，诚实信用原则和公平原则作为民法两大基本原则，尤其是诚实信用原则，被奉为现代民法的最高指导原则，被谓之“帝王条款”，其要求民事主体在从事民事活动、行使民事权利和履行民事义务时，应本善意、诚实的态度，即讲究信誉、恪守信用、意思表示真实，并应本着公平观念从事民事活动。本案中，《“海丽山庄”入伙协议》签订于2002年5月10日，作为配套服务载体之一的别墅的使用价值远超协议签订时的价值，如简单认定入伙协议无效，无疑纵容违约，抑善扬恶，有违民法诚实信用原则和公平原则。
综合上述理由，海沧区法院认定《“海丽山庄”入伙协议》性质为服务合同，该服务合同系合同当事人真实意思表示，也不违反法律强制性规定，应认定为有效合同。传人实业公司诉请确认入伙协议无效，有违合同法保护信赖利益的基本价值取向，亦有违诚实信用原则和公平原则。据此，海沧区法院判决驳回传人实业公司全部诉讼请求。
案件点评：
黄健雄（厦门大学法学院教授）：
在本案中，海沧区法院认定《“海丽山庄”入伙协议》性质为服务合同，该服务合同系合同当事人真实意思表示，也不违反法律强制性规定，应认定为有效合同。传人实业公司诉请确认入伙协议无效，有违合同法保护信赖利益的基本价值取向，亦有违诚实信用原则和公平原则，据此法院判决驳回传人实业公司全部诉讼请求。法院的这一判决是值得肯定的。法官准确地把握合同法的价值取向，并在适用法律、裁判案件的过程中，辅助解释法律、充实不确定法律概念的内涵、填补法律漏洞，从而实现案件审理的法律效果和社会效果的有机统一。
合同审判首先是要依法审判，在社会主义市场经济法律体系已经建成的今天，尤其应当强调依法审判。同时也应注意，成文法有其局限性，并非所有的法律问题都能从现行的法律法规当中找到现成的答案。在合同纠纷案件中，关于合同关系的效力，既是当事人争执的焦点，也是法官判定案件实体的难点。
合同法总则第52条规定了构成合同无效的法定情形，合同具有规定的任一情形时为无效。合同效力的否定性评价必须适用法律、行政法规的强制性规定是司法实践的一个基本共识，也是合同法有关司法解释早已明确的裁判规则。但是该认知依然不能涵盖纷繁复杂的司法实务纠纷类型，因此应当对合同效力的评价因素做出进一步的合理解析。在合同法实施以后，确认合同的效力，只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。在适用强制性规定认定合同效力还须注意，一是只有合同约定的权利义务内容本身违反强制性规定的才能认定合同无效，如果当事人以违反强制性规定的行为履行合同的，不能认定合同无效。如果交易行为本身不违反禁止性规范，仅是履行行为违反禁止性规范，则合同应是有效的。须注意履行合同行为不导致合同无效，一定要区分合同行为和履行行为。例如，双方签订了买卖原油的合同，以走私油进行交付，该履行行为肯定违反了法律的禁止性的规定，履行行为是无效的，但合同应是有效。二是不能以合同履行的效果是否实现来判定合同的效力。三是对于合同权利义务或合同标的为可分的合同，只有违反强制性规定的条款才无效，不能判整个合同无效，产生阻碍交易的情形。
鼓励交易是合同立法的重要精神，而合同效力问题的实质是公权力对私法自治的评价。在房地产领域存在土地出让、合作开发和房屋买卖的一、二、三级市场，从公权力的干预程度上看，是依次减弱的，因此，在对合同效力的把握上，也要依次放宽。房地产转让已经属于房地产三级市场，应该更多地发挥私法自治的功能。在不动产交易上要正确适用合同效力和物权变动区分原则，发挥合同法和物权法在不同交易阶段的调整功能，既要严格体现合同对当事人的约束力，也要通过物权变动的管制保障国家相关政策贯彻落实，对这类合同不宜简单认定合同无效。
全国民事审判工作会议纪要关于房地产纠纷案件中合同效力的认定上也曾指出，对于个人或者企业与房地产开发企业签订的名为房地产合资合作开发合同、实为借用房地产开发企业资质的合同，以及当事人之间签订名为股权转让、实为转让土地使用权的合同，人民法院应在确认此类合同并不侵害社会公共利益的情况下，原则上确认该类合同对当事人具有法律约束力。
房地产纠纷案件的审判是民事审判的重要组成部分，审理好房地产纠纷案件对于贯彻落实国家宏观经济政策，保障人民安居乐业具有重要意义。最高人民法院一贯强调，坚持依法维护各方当事人权益，促进房地产业健康发展，以此作为审理此类案件的基本理念和思路。
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