个人海外购房留神法律风险
2015-04-08 13:18:30   来源： 北京日报　    点击：　    【字体：大 中 小】

门头沟区法院 苏振

　　新闻背景

　　据不完全统计， 2008年至2014年期间，中国对外房地产投资增长200多倍，投资总额达到337亿美元左右，仅2014年上半年私人海外房产投资规模就接近50亿美元。那么，海外购房投资是否真如中介宣称的那样一帆风顺？个人购房又当防范哪些法律风险？

　　海外购房法律风险几何

　　因国情不同，各国对于房产物业的法律规定亦不相同，再加上购房者往往通过中介了解投资地产的情况，信息不对称容易使海外购房者对东道国法律不了解或疏于法律审查，造成以下法律风险：

　　对东道国的法律规定理解有偏差，造成购房目的不能实现。国内购房人海外购房的主要目的是获取“绿卡”或者免签权，方便日后子女留学以及出境。但是，大部分国家并非购买了房产便给予购房者永久居住权，往往还需购房者满足一定的前置条件。比如，葡萄牙规定在葡萄牙购买50万欧元以上的房产即可办理临时永居卡，而在西班牙外国人只要购买西班牙主权债务或房产，就可以获得居留许可，但是对于这两个国家来说，移民手续完成以后还需要通过语言考试才能获得正式的永久居住权，考试难度相当于雅思六分，并且考试采用西班牙语和葡萄牙语，通过者寥寥无几。

　　对维权难度预估有偏差，出现纠纷难解决。不少以投资为目的的海外购房人，误认为国外法律完善，维权容易，但是实际情况并非如此。比如澳大利亚法律虽然规定物业在落成的7年内如果遇到质量问题可以追究建造商的责任，但是没有亲戚朋友在当地当“参谋”的话，维权诉讼不仅涉及到较高的律师费用、漫长的诉讼过程以及地方法律保护，而且手续繁琐，效果更是不能期待。

　　对东道国开发商的实力信誉缺乏深层次了解，导致利益受损。在中国海外购房热潮的带动下，国外也雨后春笋般涌现了众多房地产开发商，这些开发商规模较小，实力普遍较弱，易受经济形势影响。同时，国内投资者往往缺乏途径全面了解这些房地产开发商的实力，武断投资后容易留下财产不安全的隐患。曾经发生过因经济波动，西班牙当地银行在房地产开发商破产之后，强行扣押购买人的房产证，逼迫国内购房者替开发商还钱的事例。

　　个人海外购房功课不可少做

　　虽然海外购房存在法律风险，不过法律风险具有可预防性，海外购房者在购房过程中做好以下功课，慎重出手，还是可以实现投资安全最大化的。

　　一是了解当地房价构成。海外住宅物业通常是将房价和土地价格分开计算，房产用途不同，土地使用时间亦不相同，部分别墅拥有土地的永久使用权。购买时明确土地使用年限便于预估房产价值，也能减少日后纠纷。

　　二是时刻关注东道国针对国外购房人的政策变化。各国和地区对境外人士购房的限制各不相同，有紧有松。比如贷款政策方面，部分国家给予国外购买人同等的银行贷款政策，而有的则是给予更为严格的贷款政策。同时，各国针对国外购房人的政策也会随着社会和市场形势变化而改变。比如，部分国家在经济低迷时一度采取购房换“绿卡”政策，随着中国人海外购房趋热，不少国家又取消了这一“优惠”政策。

　　三是留意合理避税途径。在海外购房，一定要关心所在地区政府的各种免税优惠政策并充分利用好各种避税的方法，以增加自己的投资收益。以澳大利亚为例，购房贷款所产生的利息、装修翻新费用、赴澳大利亚考察房产的费用、律师代理费、验房费等等，都可以用来抵税。

　　四是留神“养房”成本。海外房地产的税收政策和国内是有区别的，通常须缴纳契税、土地税、印花税以及增值税。但是不同国家征税种类和比例又有区别，如契税仅是部分国家征收，如泰国、马来西亚等，征收标准一般为房价的1.5%左右；欧美国家主要征收土地税，一年一次，缴纳金额由政府委托专业评估机构对物业价值评估确定；也有些国家如英国，出于鼓励，对在当地购房的海外人士均不征收房产增值税。另外，不是所有国家的政策税收都对投资客有利，很多国家在除房产增值税外，出租获利也要交税，并非所有的租金都归房主拥有；有些海外项目购买时价格听起来很便宜，但是“养房”成本很高。

　　房屋购买后，要重点关注以下方面：一是及时缴纳日常物业管理费和房贷：物业费的缴纳关系到房屋的妥善管理，房屋长时间空置将直接影响房屋的增值以及出租收益。此外，按揭贷款的还应及时还贷，拖欠银行按揭贷款将直接影响到购房者的信用记录，不仅要承担相应的违约责任，也将使购房者日后在该东道国处处受困。二是注意风险防范。购房者可选择购买相应的财产保险，达到财产保值的目的。比如在沿海城市购买房屋，灾害性天气对房屋的损耗较大，购房者可以考虑购买相应的灾害险，以确保财产安全。

　　政府需做哪些准备工作

　　延伸阅读

　　在我国逐步实施“走出去”战略的背景下，除了个人需在海外投资购房过程中做好功课，政府部门又该做好哪些准备工作呢？

　　上海市市委书记韩正在接受媒体采访时表示，将在风险可控的条件下，允许上海自贸区内合格的个人开设资本账户。这意味着个人境外投资开闸，国内个人投资者可有更大的自由度直接向海外转移资金、投资股票以及投资房地产等。这无疑能促进个人海外投资购房，也有利于人民币的国际化。政府部门在这个过程中，应当主动担负起两方面职责。

　　一方面，建立体系化的海外投资法律，完善对海外投资行为的监督和管理。目前，我国还没有专门针对海外投资的法律，大部分涉及海外投资的规范都是商务部、外汇管理局等部委的行政规章，还有少量国务院颁发的相关行政法规以及政策等。立法不成体系，使得海外投资存在多头立法和管理，甚至一些规章之间存在相互矛盾、效力不清等问题，不仅给投资者带来困扰，也不利于国家对海外投资的监管。因此，应当在参照一些发达国家立法经验的基础上，通过立法将海外投资的核准、外汇、融资、税收、保险、综合监管以及政策引导和政府服务等各个方面统一规范起来，并把海外投资从进入到运营再到退出的各个阶段纳入到有效的法律保障体制中来。

　　另一方面，完善我国的海外投资保护体系，从投资保险、投资争议解决、政府保护等各个方面为我国的海外资源投资“保驾护航”。可以充分运用外交使馆力量和投资东道国华人组织力量，深入研究各投资东道国的法律环境和政治环境，定期发布投资环境分析报告或指南，给海外投资者以参考，提高海外投资的准确性和安全性。

　　相关链接

　　各国“特殊政策”知多少

　　海外购房，研读当地相关法律十分必要，否则看似美好的投资很可能有去无回，白白贡献给当地政府。部分国家较为特殊的政策如下：在澳大利亚购房不代表你可以移民，仅能在申请移民时予以加分。澳大利亚政府还规定，非本国居民只能购买新建住宅，包括还未建成的期房及建成后12个月未经出租的现房。美国的银行现阶段对房屋抵押贷款的审批非常严格，尤其是海外投资者，很少能够成功。英国虽然贷款利率低，但是外国人较难贷到，同时非英籍人士在英国国内有资产需要支付遗产税，起征点为32.5万英镑，税率为40%。新加坡未将房产列入移民条件，仅作为个人资产，对于有地权的住宅，仅有新加坡公民才能购买，即使成为永久居民也无资格购买。